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房价和空置率飙高 房产泡沫奥运前将爆破
日期:2006-05-29 12:07:10.0  来源:星岛环球网 作者:
【ICXO.com编者按】为进一步抑制房地产过热,中国国务院总理温家宝5月17日在国务院常务会议上提出了六条关于楼市调控的针对措施,吹响了政府对楼市宏观调控的新一轮号角。这些新措施包括调整税收和土地供应,及为一般中等收入家庭兴建更多公共房屋,压抑楼市和土地投机活动。

世界经理人情报-bi.icxo.com讯,

    为进一步抑制房地产过热,中国国务院总理温家宝5月17日在国务院常务会议上提出了六条关于楼市调控的针对措施,吹响了政府对楼市宏观调控的新一轮号角。这些新措施包括调整税收和土地供应,及为一般中等收入家庭兴建更多公共房屋,压抑楼市和土地投机活动。(具体详见:国务院出台六大措施 调控房地产市场)

    这些举措是否行之有效,仍有待时间去证明,尤其是政府过去两年来对房地产的宏观调控,似乎并不成功。今年首季度房价和住房空置率再次出现惊人增幅,标志着房地产泡沫破裂的风险在持续增加。

    以北京为例,2005年该市房价年增幅达19.2%,而今年首季度的房屋价格更上涨到了每平方米七千元,比2005年同期增长15%。同时,未售出的房屋面积也在增长。官方数据显示,北京市4月底空置住房总面积达到443万平方米,比2005年同期增长22.3%。国家统计局称,全国房屋空置总面积在首季度为1.23亿平方米,比上年增长23.8%。中国社会科学院金融发展室主任易宪容认为,中国的商品房空置率已达到26%,属于严重积压。

    一般来说,若空置率超过了10-12%后,房地产开发商恐怕已要吓出病来;若是超过15%,更可能得开始写遗言了。可见,中国楼市正面临非常险峻的局势。(编注:按照国际惯例,空置率在5%-10%之间为合理区;空置率在10%-20%之间为空置危险区;空置率在20%以上为商品房屋严重积压区。)

    没有人会怀疑中国的确存在强劲的住房需求,而且这种趋势将持续相当长的时间。然而,大部分百姓根本承受不起一路飙升的房价,只好望楼兴叹。买得起这些房屋单位的只是少数人。

    中国房地产市场另一要角是外来投资者,但情况或许有变。随着在华外国人的租房需求似见减弱,很多房屋的租金仅能保持当前水平,上涨空间非常有限。事实上,目前租金水平依然被认为过高。这是因为很多投资者一味想着尽量缩短回报期,只希望提高租金尽快收回投资。

    超过70%的沿海地区居民买不起房子,这决不是一个好兆头。然而问题是,发现泡沫远比解决容易,要及时纠正实在异常困难。尽管房屋空置率不断增长,中国第一季度仍有约10.3亿平方米的房屋在建设中,比上年同期增加了23.3%。更糟的是,开发商在第一季度还向房地产建设项目中投入了2800亿人民币。

    4月,香港上市的上海置业(SRE)发行了1.5亿美元七年期债券,以拓展大陆的房地产市场。然而,权威评级机构标准普尔(Standard&Poors)和穆迪投资(Moodys)却不看好,并关注到这间上海主要房地产发展商的业务不够多元化和“流动资金有限”的问题,结果有关债券被意外地评为不适宜投资的“垃圾级”。标普对该债券的长远信贷评级为“BB-”;穆迪也将它评为“Ba3”,即“有投机因素,不能确保投资安全”。这是另一个显示上海房地产泡沫正有爆破危机的标志。

    这些评级反映出上海置业所需面对的挑战,如企业发展方向单一(仅面向房地产)、资金流来源单一。再者,该公司仅在上海发展楼盘,风险之大不言而喻。总之,其发展模式就是“把所有的鸡蛋放在一个篮子里”。

    在上海,滚雪球效应是地产商必不可少的竞争手段。地产商必须设法抢下最大的项目,并尽快完工,然后尽快推出市场,才能确保资金尽快回笼。为加快销售速度,发展商还不得不推出吸引买家/投资者的创新优惠供款方案,而这反过来又增加了地产商对滚雪球的依赖。

    上海置业4月宣布,2005年利润达到了3.01亿港元(3859万美元),较前一年度的九千万港元增长234%。据报道,上海置业有意把发债所得的资金,用于增补土地储备。该公司目前在上海市的土地储备建筑面积合计超过140万平方米,据公司本身估计可供四至五年的发展。

    虽然该公司在上海拥有低成本的土地储备、部分楼盘地段不错,在房产开发方面又经验丰富,但标准普尔认为,这些优势因该公司风险高度集中,以及经常性收益不稳定等因素而被抵销。

    在推出债券后,上海置业2007年的税前收益(EBIT)将可能大跌,只有利息开支(interestexpense)的三倍,而2005年的税前收益还是利息开支的十倍。该企业的利息负担之重,从此可见一斑。

    像上海置业这样的例子,在上海有很多,即使是一次市场小波动调整,也可能引发严重后果。

    曾有人建议,加快房地产投资信托(REIT)对中国房产市场的参与,将有助于维持房地产市场的发展动力。然而,这一招很难奏效,因为房地产市场的收益很难吸引到房地产投资信托。房地产市场的问题,主要集中在商品住宅楼,而非那些房地产投资信托感兴趣的收益型房地产(如公共房屋、购物中心、办公楼、酒店、工业厂房和仓库)。

    房地产泡沫破裂,只是个时间问题。若不想成为受害者,投资者最好抽身而退,远离这滩“祸水”。不过,说服那些因房地产而大发横财的人远离市场,似乎是件很困难的事情。

    照目前状况看,即便是一点点坏消息,例如政府提高利率、某个发展商破产逃匿、发展商投资项目过多过散,都足以在房地产市场引发骨牌效应。而这场灾难,很可能会在2008年北京奥运会之前爆发,而不是在之后。

    相关报告:

    中国地产行业与房价评析    中国地产市场博弈分析    楼市调控失败原因分析

    房地产行业暴利分析    名校周边楼市情况分析报告    首季度房地产业绩变化分析

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