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房地产业投资速度分析报告
日期:2006-04-24 09:05:32.0  来源:中国证券报 作者:
【ICXO.com编者按】

世界经理人情报-bi.icxo.com讯,

  土地开发面积增幅持续回落

  2006年1-2月,全国房地产开发购置土地面积3460.9万平方米,同比下降5.1%,完成土地开发面积2803.1万平方米,同比下降33.2%。作为房地产发展的先行条件,土地购置面积增幅的下降,将使房地产新开发项目受到约束,从而抑制房地产投资的过快增长。

  投资增速降至2001年以来的最低点

  受政策影响,自2004年以来,房地产投资增速总体上处于下降通道。由于房地产市场发展前景尚不明朗,许多开发商投资意愿降低,1-2月累计房地产投资增速已降至2001年以来的最低点,较高峰值(48.7%)下降了29个百分点。尽管如此,房地产开发仍然是拉动固定资产投资的重要力量,房地产投资占全社会固定资产投资的比重仍达27.1%。

  中部地区投资增速高于东部和西部地区

  2006年1-2月份,东、中、西部地区的房地产开发累计完成投资额分别达到1031.4亿元、191.6亿元和213.3亿元,同比分别增长19.4%、26.4%和15.7%,中部地区投资增长最快,增幅高于东部地区7个百分点,高于西部地区10.7个百分点。东、中、西部房地产开发投资的比重分别为71.8%、13.3%和14.9%。

  从各地区的房地产投资增长情况看,2006年1-2月份,全国31个省(区、市)中有22个省(区、市)的房地产开发增长速度超过平均水平,增长居前的地区是云南、安徽、陕西、山西、内蒙古五个省份,同比增长幅度在40%以上,其中,云南省增速最为强劲,前11个月累计房地产开发投资增长达到51.4%,在10月份的高增长基础上加快2.6个百分点。西藏投资非常有限,且同比负增长;北京市房地产开发投资在连续3个月负增长后于11月小幅上扬。

  办公楼和商业营业用房投资增速有所加快,住宅投资增速继续放慢

  2006年1-2月份,在全部房地产开发投资中,商品住宅累计完成投资983.73亿元,同比增长22.5%,增幅比2005年同期下降4.2个百分点;办公楼累计完成投资70.85亿元,同比增长6.6%,增幅比2005年同期加快3.3个百分点;商业营业用房累计完成投资173.81亿元,同比增长25.5%,增幅比2005年同期加快5.8个百分点。其他房屋累计完成投资208亿元,同比增长8.5%,增幅比2005年同期下降23.9个百分点。

  在住宅投资中,以中低收入阶层为主要需求对象的经济适用房投资增速已经连续14个月负增长,1-2月累计,经济适用房投资下降6.2%。随着投资增速的逐年下滑,其占房地产开发投资的比重自2000年以来呈直线下降的态势。2月末,经济适用房供给比例由2000年的10.9%下降到1.9%,降幅达9个百分点,这一状况加剧了房地产供给结构失衡的程度,与宏观调控的预期目标相背离。

  1-2月,办公楼投资比重较去年同期有所下降,住宅和商业营业用房投资比重较去年同期上升。具体来看,住宅、办公楼、商业营业用房占全部房地产开发投资的比重分别为68.5%、4.9%和12.1%。受投资增速持续下滑的影响,经济适用房开发投资占全部房地产开发投资的比重由去年同期的2.5%下降为1.9%。这对于解决广大中低收入居民的住房需求极为不利。

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  国内贷款猛增、定金及预收款负增长

  2006年1-2月份,全国房地产开发企业累计到位资金3526.68亿元,同比增长19.7%。作为房地产开发最重要的两个资金来源,银行贷款和定金及预收款,表现截然不同。

  2月末,定金及预收款出现了2004年以来的首次负增长,同比下降24.5%,其占房地产资金来源的比重由去年同期的34.7%下降到21.9%,下降12.8个百分点。定金及预收款的大幅度下降反映了购房者信心不足,房地产市场尚未走出观望。1季度全国城镇储户问卷调查显示,未来三个月打算买房的居民人数占比为18.2%,较上季及上年同期分别降低1和3.8个百分点,创历史新低。其中,北京、天津和上海三个直辖市的居民购房的意愿明显下降。

  银行贷款在经历了2004年的增速回落期后,于2005年6月开始逐步回升,今年2月末,国内贷款猛增44.1%,远远超出去年同期水平。与此同时,银行贷款占房地产开发全部资金来源的比重提高至28.4%,创2004年以来的最高纪录。其中,北京市房地产开发到位资金中国内贷款比上年同期增长63.5%。这不仅印证了金融对房地产市场的支撑作用,而且反映出国内银行与房地产业息息相关的利益结合。在广大居民购房信心不足、房地产开发商投资意愿下降的局面下,国内银行为了顺利收回前期已经发放的开发贷款,不得不继续批贷,以支持开发项目的顺利完工和正常销售。

  面对紧缩性的金融调控政策,为了确保房地产开发的正常进行,开发企业被迫提高自筹资金的能力,尤其是追加自有资金以保证开发项目的顺利进行。因此,企业自有资金增长加快,比重提高。1-2月份,房地产企业自有资金729.16亿元,同比增长32.9%,其占房地产开发资金的比例由去年同期的18.6%提高至20.7%,提高了2.2个百分点。

  2006,资金来源中利用外资开始下降。前2月,房地产开发利用外资23.53亿元,同比下降15.6%,占全部资金来源的比重由去年同期的0.9%下降为0.7%,其中外商直接投资15.98亿元,同比增长8%。

  商品房竣工面积增速加快

  2006年1-2月份,商品房累计施工面积80259.71万平方米,同比增长25.7%,增速较2005年同期加快8.5个百分点;同期全国累计完成房屋竣工面积3368.36亿平方米,同比增长44.3%,比2005年同期加快23个百分点。竣工面积中,商品住宅完成竣工2671.69万平方米,同比增长39.2%