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乐铺创始人张家鹏:“生意无大小,做乐铺是一种自我回归”
日期:2017-04-18 15:56:27.0  来源:世界经理人 作者:方桐
【ICXO.com编者按】张家鹏,睿意德公司董事长、乐铺CEO在接受记者采访时指出,未来乐铺将致力于打造一种“平台型”的线上交易平台。通过链接实体创业店主与商铺业主,为他们搭建商铺匹配服务平台,通过数据化供需匹配、在线全景看铺、公允租价评估、经营收益预测等多种方式提供开店解决方案。

世界经理人情报-bi.icxo.com讯,

  在北京地区,张家鹏做过顾问的购物中心超过70%。从戴德梁行到睿意德,深入服务诸多高大上的商业地产金主项目之后,从2015年上半年开始,张家鹏和他的乐铺团队把焦点转入另一个更加微型的商业地产领域--散落于大城市内的各个街铺。“大生意和小生意本质上没有区别,只是赛道不同而已。”而这种身份角色转变的背后,源自于内心乃至行业宿命的“自我回归”。

  张家鹏,睿意德公司董事长、乐铺CEO在接受记者采访时指出,未来乐铺将致力于打造一种“平台型”的线上交易平台。通过链接实体创业店主与商铺业主,为他们搭建商铺匹配服务平台,通过数据化供需匹配、在线全景看铺、公允租价评估、经营收益预测等多种方式提供开店解决方案。从而彻底扭转行业面临的“开店难”“选址难”“转店难”的“三难”行业现状,服务好众多的散售型小业主,从此让天下的生意“不再难做”。

  记者:为何会去选择做这种“小业主”的生意,相对购物中心领域,小商铺的顾问会不会略显低端?有人评价过你这是大才小用吗?

  张家鹏:当然,不理解的人挺多。不过,做乐铺实际上对我来说是一种回归。

  我从19岁开始开店,职业历程一直与街铺生意相关。我自己在开店8年店之后,才正式加入戴德梁行工作,而这一干就是10年。在戴德梁行的时候,大部分同事主要在做两方面的工作:一端是帮助购物中心招商,另一端是帮助品牌企业选址。而我辛苦工作了两个月之后,终于成交第一单,在北京广播大厦下面30平方米的美甲店,终于赚到第一笔佣金。因此,某种程度上说,我与商铺有着一定的情结。

  2005年长春出差的一次经历,给我带来了很深刻的认知。那天已经是晚上12点钟,工作了一天下楼透口气。我在街口遇见一位卖糖葫芦的小贩。我问,“月黑风高也卖得出去糖葫芦?”小贩说,“你看我右边是一个网吧,晚上里面的人饿了,周围没别的只有吃糖葫芦。左手边再往前是一个工厂,而工人下夜班需经过我这里往宿舍走,总有人路过买几根。这样一来,别人一天卖一扎,我一个晚上就能卖两扎。”因此,我并不认为做小生意的人与大型企业经营者,在智慧和思维上有差距。要知道每个努力的人都值得被尊重,只是赛道不一样。近年来随着互联网行业的兴起,我一直都在思索,互联网能否帮到这些小的开店人。经过反复推敲思考后我们发现,在实体街铺行业是有很大痛点的,所以我们就做了乐铺网。

  同时,在戴德梁行工作期间,我陆陆续续接到不止100个小业主咨询,诸如SOHO中国项目的很多小业主咨询。这种项目因为大部分是散售出去,因此店铺的出租很难,甚至还有一些小商铺联合体共同来委托。然而,诸如戴德梁行这种大型公司的运营体系,对于小品牌是不愿意触碰的,因为复杂的同时回馈又低,因此根本不能够适用这些小商铺群体的需求。

  记者:在你看来,当前商铺领域主要存在哪些行业痛点?

  张家鹏:第一,开店难,平均2个月才能开一个店。因为现有的商业格局之下,所有的信息都是不对称,因为业主都是非标准的特性。这意味着不管寒风酷暑、暴雨风雪,只要想开店就要到处跑着找商铺。然而,仅北京地区商铺的数量就有16万套,而全国的数量已经过亿。

  第二,转店难。实体商业亏损率很高,据我们统计,目前超过70%的商铺是亏损的,10%是持平,其中仅有20%是盈利状态。所以有大量的资产看起来是在运营,然而实际上是没有效率的资产。

  第三,选址难。很多大品牌诸如PRADA、屈臣氏、ZARA,帮助他们评估店铺,预估流水等等,最终选址下来大概需要1个月时间。现在,我们希望用数据帮助小商铺去解决问题。在北京劲松地铁出来之后的一个商厦,在这个商业内部小业主切分了很多小的街铺。其中,水吧的转手率非常高,3~5个月就要转手。因为在那里开小店的都是外地来京的业主,看到紧邻地铁客流量高,认为开水吧、爆米花能赚钱。然而,虽然看着人很多,实际上附近的人群年龄普遍较大,并不适合做这些。

  而未来,乐铺要做的就是要积累这些数据,降低开店人的决策成本。力争实现让开店更快、开店更准、转店更急速,从而让沉淀的资产尽快地转起来,让做生意不再那么难。

  记者:造成“三难”问题的产生,你们考察后形成的原因主要在哪里?

  张家鹏:首先这个行业很奇怪。在北京这么大的市场,最大的商铺经纪公司不超过70人,而且生存很艰难,每个人每月成交量1套是一大关。成交效率很低,导致商铺经纪的佣金很高。所以现在逼得经纪公司,出现了不包效果预付费,也就是客户每月付几千元给经纪人帮助选几套铺,免去客户自己找铺的辛苦,但是客户最终能成交的几率低。

  第二,经纪人收益过低,这个行业一单的收入在2.5万元左右,经纪人能分到30%左右。与房地产领域的住宅产品相比较,效率实在相差太多。一般经纪人要看50套之后,能成交1套。而住宅客户可能会说我在CBD选,整个活动区域相对小。但商铺选址客户通常会说,我在三环里选。然而,整个三环里基本一天只能看3套,如果要看50套效率会十分低下。

  第三,违规现象严重。比如有很多唱双簧的现象,商铺经纪人请亲戚朋友假扮房东,和客户进行砍价。

  第四,没有深度服务。相比较而言,客户选好店铺之后,后续还有若干项服务对客户都是需要的,但是无人提供,自己做又很头疼。比如装修设计、办理证照等等,很少有开店人有单独的预算去做装修设计,所以我们看到很多街铺的装修水平普遍都很低,也对未来经营形成一些制约。

  记者:在你的理想状态下,未来商铺的理想发展趋势是怎样的?

  张家鹏:为什么花店、咖啡店、巧克力店在一起呢?为什么一面墙不可以出租呢?为什么一个店不能闪租呢?而这些种种商业现象在国外已经发生。我们希望在一个地方开店,现在通常一个店面租期都是2~3年,为什么不可以先开6个月做一个尝试呢?而这些,都是我们希望在解决第一步问题之后,能够做得重新组合商铺的场景。

  因此,我们未来要做的就是希望能够链接各方,把乐铺打造成一个生态型的平台。乐铺的期望是在目前这个还是看似有点混乱的行业里,能有一个新的标准发布,推动行业。首先要把基础做好,其次再谈重建行业新规则。基于以上几点,乐铺做了一系列的服务,核心目的是让这个交易急速转起来,大家能够有效的做事,继而各方能够得到合理的收益。

  第一,我们将行业佣金降到5折,也就是行业收1个月,我们收半个月。这让很多开店人变得十分积极,甚至有人说只要能帮我找到铺面,愿意多付钱。但是我们现在坚持只收半个月。

  第二,9成分享。我们平台上有超过6万套商铺提供给经纪人。我们希望乐铺能够成为经纪人的工具、经纪人的秘书、经纪人的计算中心。他们把需求放到平台,我们帮助撮合匹配然后把需求再返回给经纪人。用这个平台交易,我们只收1成,剩下9成给经纪人。

  第三,店铺包转服务。两个月包装,如果转不出去,不收取服务费。但是之前这个行业的情况是,无论转出与否,效果不好也收取服务费。

  第四,精准匹配。每一个铺源都有选址报告,客户在选择时,都可以看到商铺周边的人流、业态、受欢迎店铺,给开店做参考。下一步会升级做定制化的报告,比如希望开川菜馆的,只需少量付费,就可以得到新的报告,做专题分析,指导如何开店更精准。

  第五,开店代办。我们有免费的执照代办、一站式的装修服务、免费做设计,匹配最优的装修公司。比如土巴兔这类,慢慢的都会链接过来,与此同时未来提供金融服务也未尝不可。

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