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房地产数据地下交易:垄断引发的暴利链条
日期:2008-10-10 09:54:50.0  来源: 作者:
【ICXO.com编者按】房地产市场形势不妙,房地产数据交易市场却更火了??开盘定位定价对开发商异常重要,其对房地产交易真实数据的需求更强烈了。

世界经理人情报-bi.icxo.com讯,

  房地产市场形势不妙,房地产数据交易市场却更火了??开盘定位定价对开发商异常重要,其对房地产交易真实数据的需求更强烈了。

  房地产数据的“地下交易”,业内估算仅北京市此项每年交易额就在6亿元以上,全国市场数据无从考据。

  这个只有“熟人”、“朋友”介绍才可以接触到数据卖家的交易链条,异常隐秘。

  台面下的“可研究”数据

  10月8日凌晨2点,北京南三环一家房地产开发公司市场研究部人员还在加班,公司老板给他们的任务是必须在8日上午9点前给出拟开盘楼盘的定价方案。

  这项工作往往由老板拍板,但是定价的前期研究工作都是研究部人员来做。目前房地产市场形势不好,楼盘打折、降价已成为常态,这让楼盘开盘定价工作变得十分难:定低了,损害公司利益;定高了,开盘没人买,随后再大幅度降价反而会影响楼盘的品牌。

  一位业内人士介绍,开发商在做新盘定价时惯常做法是先摸清周围楼盘的销售情况和价格,而开发商多爱装作顾客去竞争对手楼盘处“踩盘”,但是大家都知道这条规则后,楼盘销售人员对不签合同的顾客,也不说真实价格。

  上述北京这家房地产公司新盘开盘定价主要参考依据是刚托人从一家咨询公司处购买的北京市房地产交易数据,每年价格是8万元。

  这家开发商负责人给记者介绍,北京几家规模比较大的房地产企业都从这家咨询公司处购买数据,例如SOHO中国、远洋地产等,各家价格不一。

  北京房地产圈内都很忌讳透露这家咨询公司的名字。“如果你要得到项目楼盘信息,北京市仅此一家能提供这个数据。”上述北京市开发商研究部一位工作人员告诉记者,这个数据交易非常敏感,圈里人不愿意多说。

  据经常从该咨询公司购买数据的人士介绍,这些数据交易没有固定价格和标准可言。同一个公司不同的人去,可能得到的是不同的报价,找到熟人介绍,价格肯定便宜。而且数据没有定制,就像“照方抓药一样”,开发商提交一个自己需求数据的列表,对方按照列表给一些数据,最后依据提供数据的多少、详细程度、档次来口头确定一个价格。

  强大的“内网”数据

  北京市房地产交易数据每天都会在北京市房地产交易管理网上公布,而且每天更新,为什么房地产公司不能从官方渠道去获得数据,反倒要花重金去从这种地下“黑市”手里购买数据呢?

  上述开发商人士说,北京房地产交易管理网“外网”上的数据有限,不具备“研究性”。而且外网数据有一些查询障碍,例如不能查过期楼盘项目情况,更不能得到一段时间内的综合数据。

  一些开发商曾尝试自己从房地产管理网上下载数据,自己研究,后来渐渐发现这样不行。因为房地产交易管理网上的信息存在滞后性和一定程度的偏离。例如,房地产交易管理网上的数据是由各个楼盘自己上报,而各个楼盘上报数据的时间和统计范围都不统一,因此上报数据也就五花八门。另外房地产交易管理网往往仅发布套数、成交均价等基础数据,也不能全面反映市场情况。

  一位中介人士说,房地产数据发布网站仍在不断加强“反拷贝”、“反抓图”功能,原来可以从上面下载的一些楼盘数据表,如今也不行了。

  开发商从“黑市”所买到的数据往往十分详细,除了有项目价格、交易量外,还有大户型、小户型,中低端楼盘的分类销售情况,甚至都具体到了90平方米以下楼盘销售情况,110-150平方米楼盘销售情况等。

  “外网”和开发商所谓的“内网”购买来的数据有天壤之别,开发商们皆称,“数据表和数据库比起来你要哪个,就是花点钱也要买数据库啊!”

  北京一家房地产公司负责购买数据的人士透露,在北京市房地产交易数据“黑市”中,目前数据来源有两个:一是上述的咨询公司;二是另一家公司,后者可以提供全国35个重点城市每月房地产交易信息,包括各地的土地购置面积、房价指数、交易量等约20个变量,但是这家公司运营更是保密,非“关系十分熟的人”介绍,对方根本不接触。

  多位房地产业人士指出,这些房地产业所青睐的原始数据来源于“权威部门”。

  重要买家:中介顾问机构

  仅有一部分开发商直接去买原始数据,多数开发商没有自己的研究部门,只能从市场上买一些分析报告来判断局势。

  而撰写分析报告的这些中介顾问机构恰恰是房地产交易数据的重要买家。据悉,国内市场研究报告做得比较好的中原地产、伟业顾问、思源机构等公司均与上述原始数据提供方有战略合作关系。

  据一位不愿透露姓名的业内人士说,开发商单独去买数据和这些中介顾问机构大批量去买数据之间关系,就好比“零售”与“批发”。原始数据提供机构很多时候甚至不收钱,直接将这些数据送给中介顾问机构,条件是换取中介顾问机构在全国范围的数据收集、研究、营销资源。

  也正因为地方房地产数据被分别垄断,目前没有被整合,这些地方原始数据提供方虽然掌握着垄断资源,但却对各自区域外的市场一无所知。

  这种情况下,原始数据提供方就需要和中介顾问建立合作关系,尤其是全国有分点的顾问机构,原始数据合作方希望借助后者的网络拓宽自己的业务范围。

  但是这些中介顾问也更会利用这些原始数据赚钱。惯常做法是,中介机构会将原始数据包装成所谓的房地产市场分析报告,然后将报告卖给开发商、投资公司等需求方。这些低价甚至免费获取的原始数据,被中介顾问机构经过包装后,每份报告要卖到十几万元。

  房地产数据及分析这个看起来很小的行业却充满暴发横财的机会,业内著名的一家中介顾问公司,每年卖研究报告就可以赚2000多万元。另一家房地产著名网站也是依靠了所谓的“卖数据”业务,争取了一家外资基金入股,目前正在积极寻求上市。

  但是这些中介公司包装出来的研究报告“水分”也相当大。

  保利地产一位人士告诉记者,他所接触到的大小前来推销研究报告的公司中,从免费提供到几万元、十几万元定价的都有,多数都是抄袭而来。中介机构处有一个专门做这类研究报告的模板,每个月、季度的原始数据拿到后,直接套进这个模板中,再对个别语言和时间点进行少许修改,就可以包装出一份全新的研究报告。

  如果以这种速度,一家中介公司可以在一天内完成一本20万字的研究报告,其速度比“攒书”还快,业内称之为“攒报告”。就这样的报告“攒”出来以后,在印刷厂变成千万份,每份封底定价都是十几万元……

  其实开发商也都知道这些报告的“水分”,而他们之所以还买,就是看重报告中提到的几个数据,因为他们知道,这些数据来自“权威部门”。

  由于这个层级传导的市场多数是“地下交易”,关于其具体市场额度,至今无法知晓。据一位行业内人士表示,仅去年北京市场就有6亿元,这还是在房子好卖的时候。房子不好卖了,开发商更需求这些数据,因此今年北京市场已经超过了这个数据,北京以外市场没有统计。

  数据不透明原因:垄断

  “羊毛出在羊身上”的道理同样应用于房地产数据交易链条,无论开发商花多少钱去买这些报告和原始数据,最终买单者一定是买房者。

  就在今年“两会”期间,全国政协委员王超斌曾与记者一起去调研北京房地产乱收费情况,一位接受调查的开发商告诉记者,开发商要承受上百项的收费,还包括绿化、城管等。房地产属于资金密集型产业,再没有钱的开发商账上放几个亿是很正常的,因此各类围绕房地产的中介机构就繁衍了很多,但是诸如房地产原始数据这种信息,政府完全可以通过信息公开等透明化来杜绝的,既减轻了行业负担,又可防止权力寻租。

  但是实际情况恰恰相反。阳光100置业一位人士告诉记者,即使公司自己有研究机构,针对一个新项目或新区域市场的开拓,也需要去购买数据或报告来做参考。

  记者调查发现,除了北京以外,西安、沈阳等多数二线城市土地、房产交易数据根本没有公开的渠道,一般市民根本无法了解到当地房地产和土地交易的真实数字。

  中国社科院城市环境研究所所长牛凤瑞表示,如果没有一个公开、透明的房地产数据披露体制,则人们对市场的判断根本不具有可取性,而仅仅依靠政府部门采取的宏观调控政策,没有购买者的预期判断相配合,房地产调控政策很难取得实效。

  实际上,中房协7月份通过住房和城乡建设部上书国务院的建议中,也包括了建立全国房地产预警信息系统。

  熟悉内情的房地产业和中介业人士介绍,目前多个部门掌握了相关数据。比如地方建委有房地产数据系统,现在房屋交易必须网上交易,因此每个房子交易都有数据,可根据这些做分类、总结;发改委价格司主要掌握房价,是根据各个城市的统计部门提供的房价,再根据各地的发改部门投资数据、土地数据汇总。

  房地产开发行业普遍更喜欢更详细、真实的数据,而不是用一个抽样等统计办法算出来的平均值,这样对开发商实际楼盘销售工作更有帮助。

  至于对外发布的数据,一些开发商表示“一般不采用”。

  记者接触到的一位房地产交易原始数据卖方代表说,现在数据等信息高度控制和垄断在政府一些部门手中,企业即使花钱也未必能买到想要的数据。例如房价,这是当前最敏感的内容,企业花钱现在也不能提供。另外,咨询公司在提供数据给企业之前,也都要将这些数据给有关部门领导审一下,觉得无妨,才能提供给房地产公司。

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