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百余幅土地流标流拍 土地市场低迷蔓延全国
日期:2008-09-12 15:08:16.0  来源: 第一财经日报 作者:
【ICXO.com编者按】

世界经理人情报-bi.icxo.com讯,

据不完全统计,全国20个大中城市自2008年至今已有超过120幅土地流拍、流标或未成交。而截至今年4月底的统计数据显示,自去年10月后的半年内,全国范围内的土地流拍数量也不过40幅。

这意味着,在过去5个月间,全国各城市的土地流拍数量呈激增态势。另据国土资源部下属全国地价监测中心的统计数据,今年上半年,全国流标、流拍的土地达到出让总数的10%。

目前已难以追溯自去年10月以来最早一幅流拍的地块是出自哪个城市,但深圳及成都等城市的土地流拍早于去年底已开始出现,这种情况在今年则呈愈演愈烈之势。

土地流拍的“多米诺骨牌”效应

就在几天前,上海长风生态商务区的7C北地块在地块竞买结束报名申请的最后一天,仍没有一家开发商报名竞买,该地块将面临流拍的尴尬局面。

据了解,上海某外资开发商已经开始在意向发展区域进行市场调研活动。其开发部的负责人刘先生透露,虽然现在土地的价格已经开始回落,但仍处于高位。公司虽然有低位买地的计划,但现在还未到时机。

此次被统计的20个大中城市,除北京、上海等一线城市和深圳、武汉、成都等二线城市外,东莞、佛山等三线城市亦涵盖其中。其中,除深圳、福州等二线城市的土地流拍数量超过10幅以上外,东莞、厦门、佛山流拍或未成交的土地也超过10幅以上。

今年最早遭遇土地出让困局的,是房价(专题)率先下跌的深圳。仅4月份两次的土地出让会,深圳市就有6幅居住用地流拍。如果将工业及商业用地计算在内,今年上半年,深圳市流拍、流标的土地数目已达10幅。

4月,上海的两幅挂牌土地也出现无人问津的情况;之后,北京两幅两限房地块流标。始于一线城市的土地流拍迅速呈“多米诺骨牌”效应,在蔓延至二、三线城市后,其调整的广度和深度亦有所加强。

今年出现首例“地王”退地案例的福州市,今年以来的6次土地拍卖会,均出现土地流拍的情况。为了避免再出现更大面积的土地流拍,并配合8月底推出的7幅地块,福州市政府还出台了提高公积金贷款金额比例、调整部分普通住宅契税征收标准及放宽商品房预售条件等“救市”措施。

但事与愿违。8月22日举行的福州市第六次土地拍卖会上,7幅拍卖地块全部流拍。在“救市”举措出台之后,福州市的土地市场却更显寒冷,完全出乎市场意料。

而东莞今年的土地流拍数量更是达到惊人的31幅,占统计的20个城市总流拍土地数量的四分之一。据了解,东莞在8月份推出的共计25幅土地中,仅10幅地块成交,流拍地块达15幅。而截至2008年7月底,东莞流拍的土地数量亦高达16幅。显然,土地流拍的情况正趋恶化。

从目前各地的土地流拍情况看,华南地区的流拍现象最为严重。深圳、东莞、佛山及福州、厦门等五个城市截至目前流拍、流标或未成交的土地数量总计已达78幅,在20个城市土地流拍总量中的占比达65%。

到目前为止,全国众多主要城市中,仅天津的土地出让情况最为乐观,除了没有一幅地块出现流拍或流标的情况外,天津上半年成交的土地面积达1908万平方米,已经超过去年1719万平方米的全年总量。这与天津在环渤海经济圈启动后强劲的发展动力不无关系,且其中将近一半的供应地块是工业用地。

开发商谨慎对待 下半年土地放量

易居(中国)房地产研究院的分析师认为,土地屡屡流拍,说明在房地产市场持续低迷的情况下,开发商普遍遭遇到了资金紧张的问题。即使地价回落,如果开发商对大势走向没有十足的把握,也不敢贸然拿地。

国土资源部土地宏观调控课题组撰写《2008年上半年土地市场运行的经济分析报告》显示,今年上半年全国土地供应总量比去年同期减少25.27%。据统计,上半年,北京共出让住宅土地676.5万平方米,仅相当于全年计划供应住宅供地1700万平方米的1/3,广州的比例则更低,仅15%,福州则不及计划的三成。在各地今年供地总量不变的情况下,下半年这些城市的供地压力骤升。

上海8月份连续发出了10个土地出让公告,其中在8月20日一天就发出2个出让公告,密集程度前所未有。

部分城市则以调整土地供应计划来化解下半年的供地压力。武汉市的土地部门已主动进行市场调控,对土地总量及地块规模进行调整,减少土地总量的供应。据了解,今年上半年武汉市中心城区实际总供地面积为61.21公顷。与去年同期相比,土地供应面积减少了79.23公顷,下降幅度达到56%。

此外,一些城市为了减少甚至避免土地流拍,将大幅土地“切小”,使每幅地块的出让价格下降,以增加目前已处资金困境的开发商对购地的热情。据了解,今年以来南宁市出让的地块,以100亩左右的小地块为主,因此土地“流拍”事件很少。

虽然开发商们都在大呼资金紧张,但是土地市场的低迷,尤其是地价的下滑,仍对一些开发商产生了吸引力。碧桂园(02007.HK)前两天刚以约7.6亿元的价格获得天津津南区八里台镇一幅由4幅小地块组成的大地块,面积约67.2万平方米,楼面价仅740元/平方米。

而万科(000002.SZ)、中海地产、 金地集团(行情 股吧)(600383.SH)等开发商今年也没有停止在二线城市拿地,但拿地价格已明显有下调。以万科为例,今年其在成都、东莞、武汉等城市拿的地块,楼面地价多数在3000元/平方米以下。

一些现有土地储备足够周转,同时又手握现金的开发商,希望“拣便宜”的心态已开始显露。上文提到的刘先生及其同事近期频频出现在公司目标城市的土地拍卖现场,在第一时间掌握土地市场的动态,以便成功“抄底”。

世界经理人情报-bi.icxo.com

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