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深圳楼市断供迷局
日期:2008-07-17 11:37:48.0  来源:南方都市报 作者:
【ICXO.com编者按】继上个月的“深圳千亿房贷短供”的惊人消息之后,深圳购房者断供状况再次引发全国关注

世界经理人情报-bi.icxo.com讯,

继上个月的“深圳千亿房贷短供”的惊人消息之后,深圳购房者断供状况再次引发全国关注。15日晚上,央视二套《经济半小时》播出调查节目,认为深圳房价下跌楼市缩水,导致“断供潮一触即发”。在宏观收紧价位理性回归的大背景下,深圳楼市是否已经陷入如此严重的局面?记者日前对于深圳的断供现象进行了调查,业内普遍认为,深圳楼市缩水已经是客观事实,断供现象也开始冒头,但尚属个别现象,“断供潮”的描述有言过其实之嫌。

“断供”者并未真断

在布吉某楼盘按揭一套房产的李小姐,是央视此次节目中“断供”的主要代表人物。但昨日记者与她联系得知,她最新一期的银行还款没有交纳。据她介绍,目前她向银行贷款40多万,而房子现在的市场价格却只有30多万元,已经成为“负资产”。

但实际上,李小姐的这种状况并非“断供”。记者向银行部门了解到,根据银行的规定客户1个月不还款属于“非正常”,而达到3个月以上不还款,才会被归为“不良贷款”,客户开始“断供”,银行采取发律师函、催收等行动。记者按照央视节目中的部分断供者进行联系发现,这些业主并没有承认自己目前已经属于“断供”。其中有些业主表示,由于已经成为负资产,如果楼市进一步缩水,有可能采取不还款的举动,但直到目前,还没有一位不还款的期限超过3个月。

该楼盘开发商向记者反馈说,根据从银行方面获得的资料,目前该楼盘尚没有一户出现断供。记者也联系了因为楼盘缩水幅度较大、“断供”嫌疑较大的半岛城邦,也得到了否定的答复,而从业内人士处记者了解到,还没有出现真正断供的迹象。

“断供潮”之说者无证据

在央视的节目中,深圳房地产经纪人风语表示,“现在深圳的断供现象正在快速蔓延”。前天记者就此联系风语,他表示这一结论是根据市场状况自己做出的判断。

对于风语所说的半岛城邦等小区业主断供、部分楼盘甚至数十业主集体断供的情况,记者向他索要联系方式,但最终只有寥寥一个,在记者的多次要求下昨天上午他又向朋友要来了两个业主的联系方式。但记者联系后发现,其中半岛城邦的业主陈先生不愿接受采访,而另外两人并没有真正断供。

深圳房地产民间评论员半求,此次在央视采访中以本名尹香武亮相,也同样表示深圳将出现断供潮,深圳将有30%的个贷成为烂账。就此记者联系半求,他也并没有提供断供者的联系方式及名单,而是表示自己是从朋友等其它方面了解到的情况。

对于传言较多的半岛城邦业主,业内人士表示前段时间确实出现过部分业主由于该楼盘缩水,集体与开发商协商的行动,并以“断供”作为其中的一个手段,要求开发商“返还差价”等。在半岛城邦小区业主的论坛上,要求“断供”来与开发商协商的声音开始虚弱,部分业主开始以房屋质量问题要求开发商退房。

另一方面令人关注的是,随着房价的理性回调,“救市论”开始甚嚣尘上,尤其是一些来自开发商以及炒房者的声音。而半求也在央视节目中发出了“如果金融不放松还要下跌”这样的声音。业内人士表示,开发商、炒房者正是前年和去年深圳楼市出现非理性狂飙中的既得利益者,现在市场回调中他们要“回吐”部分利益,因此声音最大。

深圳官方认可只有一例

6月26日,本报报道了深圳楼市出现“断供”个案,长期以来深圳流传的断供现象终于得到证实。根据一家银行向本报透露的资料显示,一男士于去年7-8月间楼市最高峰时,在泰华大厦买了一套50多平方米的二手房,时价约8000元/平方米,贷款7成。从今年1月份起连续3个月断供,到目前市价仅有5600元/平方米,已经成为负资产。该男子也明确表示已经供不起了,让银行收楼。

据了解,这是深圳银行界披露出来的首宗断供个案。尽管根据部分中介机构以及业内人士的判断,在南山、宝安等缩水严重的区域开始出现了部分楼盘断供情况,但都没有得到权威的银行部门证实认可。业内人士表示,对于断供的认定、断供的具体数据等,银行才是真正的了解者和判定者,而地产商、“权威人士”等外界的说法只能算是捕风捉影,不足为凭。但记者昨日向深圳多家银行求证,没有一家对此进行回应。

“深圳的断供个案虽然开始浮现出来,但绝对不止这一例。”深圳地产界一位资深人士向记者分析说,断供将会打击买房者以及地产商的信心,对市场产生相当大的冲击作用,此类资料属于银行的绝对机密,不可能向外界提供。而近年来银行系统也加强了对此类不良贷款的审查和控制,银监局也会定期对此进行检查,各家银行对此都相当慎重。

此外,对于众多的上市银行而言,随着各家公司的半年报即将公布,这段时间格外敏感,对于会影响到业绩和报表的断供案例,绝对是慎之又慎。

金融系统所受冲击有限

如果断供潮出现,首当其冲的是金融系统。但昨日根据深圳银行界的资料显示,到今年5月份深圳中资银行个人住房贷款余额不到2200亿元,不良率仅为0.67%.尽管总体房贷违约率略有上升,但没有出现大面积违约现象。

“目前所说的断供潮,和前不久的那篇《深圳银行断供过千亿》文章实质上都一样,都是过分夸大了风险。”深圳一家银行个贷部门的经理告诉记者,这种估算都是将潜在的不良贷款客户全都纳入“断供”的范围之内,实际上目前市场的局面还远远没有达到那么坏的程度。

而且,这种说法将“负资产”与“断供”直接挂钩,但目前有相当多的负资产客户都是购房自住,而市场萧条更多会对炒房者产生压力,而目前出现的首例断供者也证实是炒房客。

业内人士表示,对于普通市民而言,选择断供是“没有选择的选择”,毕竟断供不仅影响到信用,还要面临法律诉讼方面的风险。而且不同于香港等地方个人可以申请破产,目前国内对此并没有详细的规定,房产断供并不意味着债务的灭失,将来业主有钱还是要继续还款。

随着深圳楼市的变冷,楼盘开始缩水,深圳部分银行的确出现不良贷款上升的局面。

根据日前中国人民银行深圳市中心支行货币政策分析小组发布的《2007年深圳市金融运行报告》表示,负资产一词形容物业市场内,物业的市价低于原先用来购买物业的楼宇按揭,这种现象通常在物业价格普遍下跌后发生。

根据香港金融管理局的资料显示,香港负资产问题最严重的时期为2003年6月,当时共有约105697宗负资产按揭,占所有按揭的22%,涉及金额1650亿港元。

反观深圳的情况,根据央行抽样结果显示,截止至2007年9月末,深圳市住房贷款质量较高,98.5%的贷款处于正常状态,贷款风险指数较低。

但报告同时指出,2007年贷款购房户中多次置业比例较2006年增长接近14个百分点,投资比例较2006年增长5个百分点,尤其在2007年的4-7月份市场成交高峰期,房价不断创新高且投资者纷纷跟风入市,这段时期入市的购房者对价格下跌的承受力相对较差。从产生负资产的价格临界点来看,按7成贷款额计算,二手价格如果较市场高峰期下跌30%,银行负资产就会产生。因此,商业银行应对2007年4-7月发放的个人住房贷款密切注意。

银行业内人士指出,深圳银行界的抗风险能力已经比以往有了较大提高,对于目前的情况各家银行也作了充足的准备。而且根据银行界的理论来讲,只有楼市价格出现30%以上幅度的回调,银行才会有损失。

事件回放

7月14日晚,央视二套《经济半小时》栏目以“深圳楼市‘断供’风波”为题,对深圳断供现象进行了调查。在节目中,记者采访了英郡年华业主李小姐、半岛城邦陈先生等人,这些业主由于原来购买的房产大幅缩水,导致所欠的银行贷款超过了目前房子的市值,从而选择“断供”。在节目中深圳的地产评论人士风语、半求分析认为,深圳的断供现象正在快速蔓延,断供潮将会一触即发。对于目前深圳楼市的回调他们呼吁,放松此前针对楼市的金融政策,鼓吹“救市论”。

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